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Di, 09:38 Uhr
10.01.2017
Aktuelle Rechtstipps für Garagenbesitzer

Anspruch auf Entschädigung

Die Erfahrungen der vergangenen Monate haben gezeigt, dass die Zahl der Streitfälle rund um Garagen auf fremden Grund und Boden, für die es noch einen DDR-Pachtvertrag gibt, enorm zugenommen hat. Dabei wird deutlich, dass die konkrete Rechtslage vor Ort oft unzureichend bekannt ist...


Darauf weist der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), der sich seit mehr als 20 Jahren mit dieser Thematik befasst, hin. Gerade für die Garagenbesitzer gilt es jedoch, alle rechtlichen Möglichkeiten zu nutzen, um ihre berechtigten Interessen zu wahren.

15 Jahre oder mehr Wartezeit auf den neuen Trabi oder Wartburg. Für viele DDR-Bürger war das Auto die größte Investition ihres Lebens, mühsam erspart und dafür auf andere Annehmlichkeiten verzichtet. Kein Wunder, dass der Wagen unter allen Umständen gepflegt und geschützt werden musste. So entstanden einst zwischen Rostock und Suhl mit viel Schweiß und mühsam besorgtem Baumaterial weit über eine Million Eigentumsgaragen überwiegend auf kommunalen Grundstücken.

Doch Gebäudeeigentum auf fremden Grund und Boden erwies sich nach 1990 als Phänomen, dass in der Bundesrepublik Deutschland in keine juristische Schublade mehr passte. Die Zeit sollte das Problem lösen in Kombination mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz vom 21. September 1994. Darin enthalten war ein Kündigungsschutz auch für Garagenbesitzer mit einem Vertrag aus DDR-Zeit. Dieser Schutz lief jedoch Ende 1999 auf Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes aus, sieben Jahre später endete auch der Investitionsschutz. Für viele Grundstückseigentümer zeichnete sich jedoch keine attraktivere Möglichkeit zur Verwertung ihres Grundvermögens ab. Die große Kündigungswelle blieb über viele Jahre aus. Doch jetzt hat das Problem in den neuen Bundesländern wieder an Aktualität gewonnen.

Frust am Stresemannring (Foto: nnz)
Frust über die Verfahrensweise der Stadt Nordhausen gibt es auch in der Garagengemeinschaft am Stresemannring in Nordhausen. Hier bei einer Versammlung im September vorigen Jahres

Dazu der Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), Peter Ohm: „Der Hintergrund ist, dass Garagen oder die entsprechenden Grundstücke vielerorts wieder zu besonders nachgefragten Objekten geworden sind. Auffällig ist derzeit die hohe Zahl der Kündigungen in den Zentren größerer und mittelgroßer Städte mit dem Ziel, Bauland für eine gestiegene Wohnungsnachfrage zu schaffen. Andernorts gibt es Bestrebungen, die Garagen nach einer Kündigung gewinnbringend weiterzuvermieten. Dabei verdrehen Grundstückseigentümer oft die Rechtslage.“

Garage geht nicht automatisch an den Grundstückseigentümer

Garagenbesitzern wird zum Beispiel mitgeteilt - sei es aus Unkenntnis oder mit Vorsatz die Garagen seien nun auf der Grundlage des Schuldrechtanpassungsgesetztes automatisch in das Eigentum der Kommune als Grundstückseigentümer übergegangen, ein Entschädigungsanspruch bestehe nicht, und statt der bisher gültigen Pachtverträge müssten nun Mietverträge abgeschlossen werden, natürlich zu erhöhten Konditionen.

Die vielfach verkannte Rechtslage ist jedoch so: Trotz ausgelaufenem Kündigungs- und Investitionsschutz gilt auch für Garagen weiterhin das Schuldrechtanpassungsgesetz. Demnach bleibt die Garage im Eigentum des bisherigen Pächters solange der Vertrag aus DDR-Zeit fortbesteht (§ 11 Abs. 1).

Bei Kündigung gibt es oft einen Entschädigungsanspruch

Wird der Vertrag gekündigt egal von welcher Seite - und der Grundstückseigentümer vermietet die Garage dann weiter, so steht dem bisherigen Pächter eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage zu (§ 12 Abs. 3). Dieser ergibt sich auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung meist aus dem Gewinn, den der Grundstückseigentümer durch die Weitervermietung der Garage erzielen kann (Ertragswertmethode).

Kompetenten Rechtsrat einholen

Sicher kann in einigen Fällen ein neuer Mietvertrag für die Garagennutzer günstiger sein, wenn zum Beispiel langfristige Mietgarantien gegeben werden und die Instandhaltungskosten künftig Sache des Vermieters sind. Zu beachten ist auch: Reißt der Grundstückseigentümer nach der Vertragskündigung innerhalb eines Jahres ab, so muss der bisherige Pächter 50 Prozent der Kosten dafür tragen. Auf jeden Fall sollten Betroffene kompetenten Rechtsrat einholen, bevor sie irgendetwas unterschreiben.

Garagenverkauf mit dreiseitigem Vertrag möglich

Die Erfahrungen aus der Beratungstätigkeit des VDGN haben auch gezeigt, dass viele Pächter jetzt altersbedingt ihr Auto aufgeben und die Garage gern rechtssicher verkaufen wollen. Nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz ist das eigentlich grundsätzlich ausgeschlossen ebenso wie eine Schenkung. Denn Vorsicht: Mit der Beendigung des DDR-Vertrages geht die Garage automatisch in das Eigentum des Grundstückeigentümers über.

Will der bisherige Pächter, der noch einen DDR-Vertrag hat, die Garage verkaufen, so ist das nur über einen dreiseitigen Vertrag möglich. Er muss abgeschlossen werden zwischen dem Verkäufer, dem Kaufinteressenten und dem Grundstückseigentümer. Der Grundstückseigentümer ist zum Abschluss eines solchen Vertrages jedoch nicht verpflichtet.

Der Vertrag regelt, dass der am Kauf der Baulichkeit Interessierte mit Zustimmung des Grundstückeigentümers in den bestehenden Nutzungsvertrag von vor dem 3. Oktober 1990 eintritt. Allerdings kann der Grundstückseigentümer auch dem neuen Pächter rein rechtlich wieder jederzeit kündigen. Deshalb ist der Abschluss eines solchen dreiseitigen Vertrages nur sinnvoll, wenn der Grundstückseigentümer einer längerfristigen Vertragslaufzeit zustimmt. Um eine solche Vereinbarung rechtssicher zu gestalten, sollte auch in diesem Fall unbedingt kompetenter Rechtsrat eingeholt werden.
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Kommentare

10.01.2017, 16.14 Uhr
Rainer H. | Kein Anspruch auf Entschädigung
Man muss sich an dieser Stelle wirklich einmal fragen, wer solche Artikel initiiert. Stellt der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) am Ende noch seine Anwälte zur Verfügung?
Auch ist der Bericht völlig einseitig geschrieben und stellt den Grundstückseigentümer als den dubiosen Kriminellen da. Das Schuldrechtanpassungsgesetzt wurde beschlossen, um den zu DDR-Zeiten unter Druck geratenen Grundstückseigentümern Ihr Anrecht auf Grundeigentum zu stärken. Vorausgegangen waren Klagen von Pächtern, welche die Grundstückseigentümer enteignen wollten und den Grund und Boden den Eigentümern von Datschen und Garagen zueignen wollten.
Das Gericht erkannt, dass das Eigentum an Grund und Boden das "höchste Gut" ist. Garagen zudem anders als Wohnhäuser, keine dauerhafte Wertanlage sind und nach 10 Jahren abgeschrieben werden.
Zu DDR-Zeiten wurden zudem viele private Grundstückseigentümer dazu gezwungen, auf Ihren Wiesen und Ackerland, Garagen, Bungalow und andere Bauten errichten zu lassen. Weigerung führte nicht selten zur Enteignung.
Auch besteht der Schutz des Schuldrechtanpassungsgesetzes nur für die Pächter, welche ihn seit DDR Zeiten haben. Zwischenzeitlich abgeschlossene Verträge hatten zwar ein Nutzungsrecht aber kenien Kündigungsschutz mehr.
Der Wert einer Garage wurde meist mit den Baukosten zu DDR Zeiten angesetzt. Im Schnitt 2000 Mark. Diese Summe liegt der Entschädigung zu Grunde. Das waren 1000 DM bzw. 500 Euro.
Der Entschädigung von 500 Euro stehen ja die Abrisskosten gegenüber. Und die müssen die Garageneigentümer tragen, wenn sie erst nach 2007 kündigen und gekündigt wurden.
Die Abrisskosten der Garagen übersteigen nicht nur bei weitem den Wert der Garage, sie mindern zudem den Grundstückswert.
Mein Bruder hat sich damals auch auf die Empfehlungen der Garagennutzer eingelassen. 700 Euro Anwaltskosten durfte er bezahlen und hatte die Garage dann abreißen müssen. Allein für die Dachpappe und das Entsorgen des Asbestdaches wurden 300 Euro fällig.
Mein Tipp: Wer Geld hat und sonst keine Sorgen, klagt ansonsten würde ich persönlich ein Haken machen und keine grauen Haare wachsen lassen. Es gewinnt nur einer (oder zwei) die Anwälte der beiden Seiten mit einem breiten Lächeln.
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